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Les autres formes de Société Civile Immobilière

A côté des SCI familiales, d’autres formes de Sociétés Civiles Immobilières existent, poursuivant chacune un objectif particulier qui peut être personnel ou professionnel, d’usage ou d’investissement. Toutes partagent le fait de pouvoir être créées à partir d’un euro de capital social, de bénéficier de statuts souples (de nouveaux associés, modification du capital), aussi de mutualiser les moyens en vue d’un financement.

 

Revue de détails et caractéristiques spécifiques de leurs trois principales formes.

 

Question préliminaire : structure à capital fixe ou à capital variable ?

Parmi les décisions importantes relatives à la constitution d’une Société Civile Immobilière, il revient aux associés fondateurs d’opter pour le choix d’un capital social fixe ou variable.

 

Dans le cas d’une SCI à capital fixe, le montant du capital social est fixé à la création, inscrit comme tel dans les statuts de sorte que les associés ne peuvent le modifier qu’en respectant un certain formalisme (convocation d’assemblée générale, publication d’annonce légale, dépôt des statuts modifiés au greffe du Tribunal de Commerce du siège social de la SCI, éventuel enregistrement aux impôts, le cas échéant).

 

Dans le cas d’une SCI à capital social variable, un montant de capital social plancher ainsi qu’un montant de capital social plafond sont fixés à la création des statuts. A l’intérieur de cette fourchette, le capital social de la SCI peut être augmenté ou réduit librement par les associés.

 

Si la nature du capital social n’a aucune incidence sur les prérogatives du gérant, elle a en revanche une influence sur la facilité d’entrée et de retrait d’associé et sur les investissements. En présence d’une SCI à capital social variable, un associé peut en principe se retirer sans procédure d’agrément (nécessairement plus formaliste) : il suffit pour cela que son retrait ne fasse pas tomber le capital social sous le seuil plancher.

 

L’absence de changement de statuts permet également à l’entrée d’un nouvel associé de pouvoir rester relativement discrète vis-à-vis du public puisqu’un simple vote de l’assemblée générale permet de faire entrer un nouvel associé. Une copie du procès-verbal de l’assemblée générale doit néanmoins être portée1 au greffe du tribunal de commerce territorialement compétent.

 

La Société Civile de Construction-Vente

La Société Civile de Construction-Vente (SCCV) a pour fonction de construire un bien immobilier dans le seul but de le revendre à un tiers immédiatement et d’en tirer une plus-value. D’ailleurs, la SCCV prend fin dès que son objet est réalisé. Il s’agit de la seule structure de SCI autorisée à vendre un bien immobilier pour générer des bénéfices.

 

Comme dans toute Société Civile Immobilière, un minimum de deux associés est requis pour constituer une SCCV. Aucune condition quant à leur qualité, à la nature de la relation qui les lie ou à leur nationalité n’est en revanche exigée.

 

Il est possible d’effectuer tous types d’apports (en numéraire, en nature, en industrie), sans nécessaire intervention d’un commissaire aux apports.

 

Les associés répondent indéfiniment des dettes sociales de la société.

 

Relevant du régime des sociétés de personnes, la société n’est pas imposée directement, ses associés le sont, au titre de leur impôt sur le revenu, en fonction du bénéfice perçu en proportion de leurs droits.

 

La Société Civile immobilière d’attribution

La SCI d’attribution est utilisée pour préparer une opération immobilière d’envergure, et de fait souvent privilégiée par les investisseurs dans le cadre d’un projet immobilier. Elle permet aux associés de construire ou d’acquérir ensemble un immeuble, en vue de le diviser par fractions et de le répartir entre eux en nue-propriété, en jouissance ou en pleine propriété. A l’instar de la SCCV, dès lors que les associés accèdent à leurs lots par un acte de partage, l’objet social est réalisé et la SCI d’attribution dissoute.

 

La gestion de la SCI d’attribution est assurée par un ou plusieurs gérants qui peuvent être associés mais cela n’est pas obligatoire. Les statuts en précisent les pouvoirs légaux.

 

Là encore, comme pour la SCCV, ce sont les associés qui sont imposés, individuellement, en fonction de leur tranche respective d’imposition à l’impôt sur les revenus. Du point de vue de l’administration fiscale, un associé est considéré comme propriétaire de son lot.

 

La Société Civile Immobilière pour un investissement locatif

Effet de levier, avantages fiscaux et successoraux : la SCI destinée à de l’investissement locatif, , est un véhicule fort apprécié des Français. Cette forme de société permet de louer des biens immobiliers pour percevoir des revenus.

 

A cela s’ajoute pour les SCI imposable à l’impôt sur le revenu une fiscalité avantageuse à plusieurs titres :

 

Et à ces avantages fiscaux s’ajoutent de nombreux avantages successoraux :

Un point d’alerte avant de se lancer

Il est important de noter que le régime légal de responsabilité des associés prévoit que ces derniers sont indéfiniment responsables sur leurs biens propres des dettes de la SCI, à proportion des parts détenues au sein du capital social de la SCI. Le patrimoine personnel de chaque associé s’en trouve donc engagé.

 

N’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller bancaire qui saura vous accompagner dans votre choix et vos démarches. 

 

 

(1) Par le gérant

 

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